Аннуитет или классика: как выгодно погасить ипотеку?

Вопросы, касающиеся максимально выгодного возврата кредитов по ипотеке, интересуют многих заемщиков, уже оформивших её. На величину ежемесячных выплат и их периодичность влияют не только сумма кредита и процентная ставка, но и то, на какой системе платежей остановил свой выбор заемщик, оформляя ипотеку. Существует ли возможность выгодно погасить ипотеку, и на каком типе платежей лучше остановиться?

Что такое «тело кредита» и что с ним делать?

Вроде бы, ничего сложного нет: общая сумма долга делится на количество месяцев, и всё. Но ведь заемщик выплачивает наряду с основным долгом, ещё и проценты. Долг с процентами комбинируются по-разному – главное, чтобы платеж был не ниже процентной ставки.

Поэтому есть две основные схемы кредитных выплат, и платежи, разумеется, бывают дифференцированные и аннуитетные.

Дифференцированные платежи отличаются простотой и логичностью: сумма долга клиента делится на количество месяцев, и ежемесячно заемщику нужно погашать её и проценты на момент платежа. При этом величина долговой части ежемесячных выплат одна и та же, погашение долг осуществляется в равных долях. Но так как при этом варианте долг, или, говоря языком профессионалов, «тело кредита», постепенно уменьшается, то и размер ежемесячных выплат процентов тоже будет меньше. Потому, при использовании дифференцированной схемы платежей самые большие выплаты осуществляются в течение первых месяцев, с последующим их постепенным уменьшением.

Есть и второй вариант выплат – аннуитетный (от лат. annuitas – ежегодный платеж). Его расчет сложен, но внешне он и удобнее, и проще, так как при аннуитетных платежах заемщиком в течение всего срока кредитования выплачивается одна и та же сумма, в которую включены и выплаты из тела кредита, и выплаты процентов. Но по аннуитетной схеме, возврат основного долга происходит не в одинаковых частях, а в разных – поначалу они невелики, потом увеличиваются, так как на проценты приходится все меньшая и меньшая доля выплат. А через несколько лет на выплаты из тела кредита будет уходить внушительная часть платежей.

Как правило, в первые годы по аннуитетной схеме выплаты меньше, чем по дифференцированной, потому и андеррайтинг по этим двум системам может отличаться. Но по итогам всего срока погашения кредита пользователи аннуитетного способа выплатят гораздо больше – при одинаковых сроках и той же процентной ставке. Почему? Попробуем разобраться.

При аннуитетной системе платежей формирование выплат тела кредита происходит по остаточному принципу – идет погашение только той части основного долга, которая «помещается» в платеж после того, как выплачиваются проценты. При этом первоначально в аннуитетную схему платежей заложена мизерная доля выплат из тела кредита. Говоря иначе, почти вся сумма, выплачиваемая заемщиком в первый месяц пользования кредитом, является - процентами. Соответственно, к сроку очередного погашения кредита сумма долга почти не будет изменена, и платеж опять почти в полном объеме будет состоять из процентов. Со временем небольшие платежи, которыми все же погашается основной долг, уменьшат его до того, что на проценты по кредиту уже не будут приходиться столь значительная часть выплат, и уменьшение долга будет происходить побыстрее. Но случится это спустя несколько лет использования кредита. А до той поры заемщик фактически работает только на банк.

Несложно заметить, что в отличие от дифференцированной схемы, при которой уменьшение выплат по процентной части происходит в арифметической прогрессии, аннуитетная схема близка к геометрической прогрессии. И срок существования большой суммы основного долга, в течение которого заемщик вынужден платить максимальный размер процентов, по ней гораздо больший. Соответственно, в результате и отдает заемщик гораздо больше, чем если бы он использовал дифференцированные платежи. Именно поэтому большинство банков предпочитают именно аннуитетные платежи.

Жесткая планка

Конечно, дифференцированная система платежей обладает своими недостатками. Главный из них заключается в очень больших выплатах в первые месяцы или даже годы пользования кредитом. Эти выплаты устанавливают жесткую «планку» кредита, не давая возможности взять ту сумму, которую можно было бы взять в аннуитете с теми же условиями займа. Поэтому пользоваться дифференцированной схемой лучше либо заемщикам, имеющим большие доходы, либо тем, кто нуждается в небольшом по сумме кредите. Но если заемщик осилит эту систему выплат, то она поможет ему в выгодном погашении ипотеки. Ведь в итоге он заплатит меньше.

Можно рассмотреть небольшой пример. Допустим, потенциальный заемщик решил приобрести квартиру, стоимость которой составляет $ 220 тыс., при этом у заемщика уже есть $ 20 тыс. своих средств. Соответственно, размер кредита составит сумму в $ 200 тысяч. Допустим, банк готов выдать ему этот кредит на 20 лет под 12% как по дифференцированной, так и по аннуитетной схеме. Что же ожидать от этих вариантов?

При кредите с использованием аннуитетной системы, ежемесячно заемщик должен будет выплачивать 2202,17 долларов, и за 20-летнюю ипотеку он выплатит банку $ 528 вместо 520,8 долларов, то есть в 2,64 раза больше суммы кредита.

Используя дифференцированную схему платежей, они будут понемногу уменьшаться в течение всего срока выплат. Первый платеж составит сумму в $ 2833, последний – $ 842. При этом в течение всех 20-ти лет заемщик выплатит $ 441 тысяч, то есть всего в 2,2 раза больше суммы взятого кредита. Разница очевидна, впрочем, она не будет настолько заметна, поскольку распределится на 20-летний срок. Тем не менее, понятно, что если заемщик осилит дифференцированные платежи первых месяцев, то лучше ему предпочесть эту схему.

Естественно, банкам такая ситуация не выгодна, и потому большинством из них предлагается только аннуитетная схема выплат, тем более что она более понятна клиентам – нет необходимости в составлении графика погашения кредита, можно сразу определить единую сумму платежей на весь срок. Так, в столице дифференцированная система выплат используется всего в 2-х—3-х банках, из которых большой опыт в их выдаче есть только у Сбербанка. Но и он намерен перейти к аннуитетной схеме.

Досрочное освобождение

В аннуитетной системе платежей есть и еще один недостаток. Известно, в России большинство ипотечных заемщиков надеются на то, что смогут отдать кредит раньше определенного срока. А между тем системы выплат имеют отличия в сочетании с досрочным погашением.

При дифференцированном платеже все просто: досрочное погашение в любой момент приводит к снижению размера выплат и сокращению срока кредита. При этом неважно, когда и в каком объеме заемщик погасит свой долг, - в любом случае зависимость будет линейная. Это поможет выгодному и быстрому погашению ипотеки. При аннуитетных платежах все сложнее. Как уже было сказано, самые большие проценты по кредиту клиентом оплачиваются в самые первые годы кредитования, а в конце срока кредита его ежемесячными выплатами погашаются тело кредита и минимальная часть процентов.

Это означает, что если заемщик выплачивал долги за кредит в течение нескольких лет, а потом решил досрочно его погасить, то, пользуясь дифференцированной схемой, он выиграет солидную часть процентов. При аннуитетной схеме выигрыш будет скромнее – так как основная часть процентных выплат уже будет сделана. То есть при аннуитетной схеме досрочное погашение кредита выгодно только на ранних стадиях выплат.

Хотя существует способ, при котором можно сделать аннуитетные платежи на самом деле выгодными – и, может, даже более выгодными, нежели дифференцированные. Как уже было выше отмечено, сначала по дифференцированному кредиту суммы платежей больше, чем по аннуитетной схеме. Причем, любые суммы досрочного погашения уходят только на то, чтобы покрыть тело кредита – без потери на процентах. Это значит, что если наряду с аннуитетным платежом заемщик ежемесячно будет выплачивать какую-то сумму до срока, то тело его кредита будет быстро уменьшаться и он потеряет на процентах гораздо меньшую сумму. Фактически, это приближает аннуитетный платеж к дифференцированному, разница только в том, что, если в какой-то момент заемщик не будет иметь возможности платить больше, он не будет этого делать.

Конечно же, такую схему хорошо знают и банкиры, поэтому почти во всех банках процедура досрочного погашения максимально затруднена, а кое-где и запрещена. Многими банками применяются мораторий на досрочное погашение, ограничения по частоте таких погашений, штрафные санкции и т. п. В итоге, при выборе выгодного варианта погашения ипотеки, можно остановиться на той или иной схеме погашения. А на какой именно, решает сам заемщик, в зависимости от своего финансового положения.