Как купить комнату в ипотеку

Жилищный вопрос беспокоит многих, но далеко не всем удается решить этот вопрос так, как им хотелось бы. Иногда сложно приобрести даже отдельную однокомнатную квартиру. Цены на рынке недвижимости постоянно растут, и доходы россиян за ними расти не успевает. Поэтому слово «ипотека» сегодня у всех на слуху и понятно многим, кто пытается решить свой жилищный вопрос. Насколько реально купить в наши дни комнату по ипотеке? Ответить на этот вопрос не так просто.

Но сначала – немного о самой ипотеке. Слово это произошло от греческого «hypothéke», что в переводе на русский означает залог или заклад. Процесс ипотечного кредитования предполагает, что при оформлении кредита для покупки жилья главным условием является предоставление залога из недвижимого имущества. Недвижимое имущество при этом может представлять собой квартиру, дом, земельный участок, склад или офис. Важно, чтобы недвижимое имущество при этом было зарегистрировано и оформлено в установленном законом порядке.

Ограничения по залогу

Отсюда вытекают некоторые ограничения по покупке комнаты в ипотеку.

Прежде всего, комната должна быть оформлена отдельно, как самостоятельное недвижимое имущество. Если комната расположена, например, в трехкомнатной квартире, и она не оформлена отдельно от остальной квартиры, то купить ее не получится. Право собственности на комнату должно быть зафиксировано в регистрационной палате, независимо от того, где она расположена - в коммунальной квартире, семейном общежитии или в загородном доме. Если эти условия соблюдены, то оформить залог и купить комнату по ипотеке возможно. Правда, нужно иметь в виду, что формальное право на покупку комнаты по ипотеке еще не гарантирует, что банк согласится выдать кредит для покупки этой комнаты.

Проблема здесь в том, что комната может обладать низкой ликвидностью. Проще говоря, в случае, если вы не сможете вовремя выплачивать кредит, и комната перейдет в собственность банка, банку продать такую комнату на рынке недвижимости будет сложно. Скажем, если речь идет о комнате в коммунальной квартире, по закону преимущественное право на покупку комнаты имеют другие жильцы квартиры. И если банку не удастся продать комнату жильцам коммунальной квартиры, он не сможет ее продать и кому-то другому, даже по более низкой цене. Комнату в общежитии или «малосемейке» оформить в ипотеку несколько проще, чем в коммунальной квартире. Ограничений по продаже в данном случае нет, и банк при желании сможет продать ее быстрее и по большей цене. Поэтому взять такую комнату под обеспечение ипотеки банк согласится охотнее. В любом случае, какую бы недвижимость вы ни покупали на ипотечные деньги, банки всегда имеют набор определенных требований к недвижимости. И не только для комнат, но и для квартир, домов, коттеджей и прочего имущества, приобретаемого по ипотечному кредиту. Требований может быть множество. Например, ограничения по сроку эксплуатация здания, где расположена комната. Или требования конструкторского плана: отсутствие деревянных перекрытий, наличие определенной инженерной инфраструктуры и т.д. Деньги выдает банк, и он сам вправе устанавливать требования к тому имуществу, которое принимает в залог. Ознакомиться с такими требованиями обычно можно на официальных сайтах банка в разделе «Требования к недвижимости (к залогу)», посвященному ипотечному кредитованию.

Тонкости оформления

Самым распространенным способом купить комнату является базовая ипотечная программа, предоставляемая банками. Ограничения и требования к недвижимости, которая служит одновременно целью покупки и залогом, в таких случаях четко не оговариваются. Достаточно того, чтобы комната, которую вы приобретаете по ипотеке, была оформлена как отдельный объект недвижимости, и тогда банк, скорее всего, согласится оформить на вас ипотечный кредит.

Но чтобы вы не потратили время зря, все же лучше заранее выяснить, есть ли в вашем банке такие требования к приобретаемым в ипотеку комнатам. Требования можно также поискать на официальном сайте банка. Или задать на сайте этот вопрос - чаще всего в банке есть онлайн-консультанты, которые отвечают на сайте на вопросы клиентов.

«Комнатные» спецпродукты

В некоторых банках, помимо обычных ипотечных программ, действуют и специальные программы по ипотечному кредитованию приобретения комнат. Их не так много, но они есть. Обычно они идут под общим названием «Ипотека на комнату». Любопытно, что такая программа отсутствует у DeltaCredit Банка, крупнейшего коммерческого банка, специализирующегося на ипотечном кредитовании. Зато в других банках, которые специально ипотечным кредитованием не занимаются, такие программы существуют.

Комната в «Зените»

Например, такая программа есть в Банке Зенит – программа кредитования на «приобретение комнат на вторичном рынке жилья в Москве, Московской области и других регионах присутствия Банка». Ипотечный кредит можно оформить в рублях, евро или долларах на срок от одного года до 25 лет. В качестве залога можно оформить приобретаемую комнату или (в регионе присутствия санкт-петербургского филиала) долю в квартире. Сумма кредита – от 800 тыс. рублей для московских филиалов и от 270 тыс. рублей – для петербургского. Процентная ставка колеблется между 15,6% до 18% годовых и зависит от срока кредитования и некоторых других условий (их можно найти на официальном сайте Банка Зенит). Первоначальный взнос - не менее 20% от стоимости комнаты.

Нулевой взнос по-«Советски»

Программа по комнатной ипотеке действует также в Банке «Советский», и она довольно интересная. Первоначальный взнос может быть нулевым, но при этом процентная ставка устанавливается в 17,9%. При взносе от 30% ставка понижается на 1% - до 16,9%. Процент немаленький. К тому же требуется страхование передаваемого в залог имущества (то есть покупаемой комнаты) и страхование жизни и здоровья заемщика. Без последней страховка ставка возрастает на три пункта.

МИА доля

В Банке МИА для желающих приобрести комнату по ипотеке действует программа «Выкуп комнат и долей». Она интересна для тех, кто уже имеет комнату в коммуналке или долю в квартире. Для таких клиентов из Москвы и Московской области банк предоставляет кредит для покупки других комнат и долей в той же квартире, а также средства для ремонта.

Взять кредит можно в сумме до 25 млн. рублей на срок от 1 года до 30 лет. Точная сумма кредита определяется индивидуально для каждого клиента при учете нескольких условий (например, стоимости комнаты или доли, платежеспособности клиента и др.) Ставки по процентам колеблются от 12,5% до 13,25% годовых, но при некоторых условиях могут возрасти от 0,5 до 3 процентных пунктов.

Государство нам поможет?

Программа Банка МИА или похожие программы встречаются на ипотечном рынке. Причем не только в коммерческих банках, но и в организациях, которые осуществляют кредитную поддержку населения и аккумулируют средства из федерального или муниципального бюджета.

Например, правительство Санкт-Петербурга учредило Санкт-Петербургский центр доступного жилья как раз для развития ипотечного кредитования. По их программе кредит на приобретение комнаты или доли в квартире можно получить при соблюдении главного условия – после выкупа комнаты или доли вся квартира должна перейти в собственность заемщика или членов его семьи. То есть он должен выкупить последнюю долю или комнату.

Сумма предоставляемого по этой программе кредита составляет от 5 000 тыс. до 4 млн., а срок погашения – от трех до 25 лет. При этом сумма кредита должна находиться в диапазане от 10% до 70% от стоимости всей квартиры. Первоначальный взнос – от 30% до 80% от стоимости доли или квартиры. Процентная ставка тоже вполне приемлемая – 13,5%, причем от суммы первоначального взноса она не зависит. Правда при некоторых условиях она все может возрасти. Понятно, что СПб ЦДЖ работает не напрямую, и кредиты предоставляют банки-партнеры (их около десятка, в том числе «Викинг Банк», Банк «Образование», Евротраст» Ганзакомбанк), а Центр потом уже покупает у банков эти кредиты и сопровождает их в течение всего срока погашения.

Еще варианты

В случае, если не удается найти нужный вариант по предоставлению комнатной ипотеки, можно решить вопрос о приобретении комнаты как-то иначе. Например, взять нецелевой кредит или общий ипотечный кредит под залог уже имеющейся недвижимости.

Наконец, можно взять обычный потребительский кредит и купить на эти средства комнату. Но при этом нужно учитывать, что сроки кредитования и ставки по обычным потребительским кредитам много выше, чем по ипотечным. Правда, в таком случае вам уже не придется делать первоначальный взнос, а такое требование встречается довольно часто при ипотечном кредитовании.

Минусом такого варианта является и то, что при покупке комнаты на обычный кредит сделка будет заключаться через агентство по недвижимости. А при ипотечном кредитовании оценку и проверку приобретаемой недвижимости проводит сам банк, и это гораздо надежнее.