Рефинансирование ипотеки как этап в покупке новой недвижимости

  31 октября 2013   заемщику,  ипотека,  перекредитование

Факторов для рефинансирования ипотечного кредита очень много – на это влияют определенные обстоятельства. У нас разговор будет вестись о характеристиках и тонкостях одного из типов рефинансирования, когда результатом процесса является покупка более дорогой недвижимости по сравнению с той, что была залогом по кредиту.

Как видно из действительности, как раз данный итог становится одним из наиболее популярных среди ответственных и платежеспособных заемщиков компаний.

Практические примеры

Как все мы знаем, практика регулярного улучшения жилищных условий достаточно широка среди россиян. Средняя зарплата по России такова, что за более-менее адекватный период времени собрать на недвижимость почти нереально. К тому же сбережения обесцениваются значительно скорее, чем удается собрать средства на недвижимость, а цена квартир увеличивается непропорционально быстро. Так что многие сограждане приобретают сначала дешевую недвижимость (комнаты в коммуналках, общежитиях), собирают средства, продают имеющееся жилье и приобретают уже 1-комнатные квартиры и т.д. Подобная многошаговая система дает настоящую возможность за пару лет стать хозяином удобного жилья. Небольшая поправка: естественно, разговор идет о людях с постоянной зарплатой не ниже средней.

Но теперь финансовые организации предоставляют аналогичную систему, которая делает жизнь возможных хозяев жилья еще легче: рефинансирование ипотеки с целью покупки более дорогого жилья. Этот вариант позволяет решить многие трудности, касающиеся инфляции, невозможностью собрать деньги и обычно является единственным настоящим шансом улучшить жилищные условия.

Приведем примеры ситуаций, о которых говорилось выше.

Случай 1

Мужчина 25 лет имеет постоянную зарплату, равную 50 тысячам рублей ежемесячно. Он оформляет ипотеку и покупает однокомнатную квартиру за 2 миллиона рублей (стартовый платеж – 10%, размер кредита – 1,8 млн рублей). Период кредитования – 20 лет, проценты – 11,5, ежемесячный взнос – 19200 рублей. Спустя 5 лет после оформления кредита он женится и желает улучшить жилищные условия, покупая в кредит трехкомнатную квартиру за 4,5 млн рублей (жена выступает как созаемщик). Причем имеющуюся у него недвижимость (актуальная стоимость 2,2 млн) собирается продать и полученные деньги направить как стартовый платеж.

Случай 2

Женщина 30 лет с зарплатой в 30 тысяч рублей берет ипотечный кредит на приобретение недорогой 1-комнтаной квартиры за 1,5 миллиона рублей (стартовый платеж – 300 тысяч рублей, размер кредита – 1,2 млн). Период кредитования – 30 лет, проценты – 11%, ежемесячный платеж – 11500 рублей. Спустя 3 года она меняет работу, за счет чего зарплата возрастает с 30 до 60 тысяч рублей. Наша героиня получает возможность совершать более крупные взносы и желает купить в ипотеку 2-комнатную квартиру в хорошем районе за 3 миллиона рублей.

Как понятно, в каждой ситуации разговор ведется о клиентах с постоянной зарплатой, которая дает возможность закрывать долги без просрочек и ответственно. Но доход не так высок, чтобы позволить клиентам просто собрать деньги между ценой квартир и в итоге не пользоваться ипотекой.

Мнение клиента

Для клиентов рефинансирование ипотечного кредита с тем, чтобы купить более дорогую недвижимость очень комфортно и привлекательно по ряду причин. Изучим, каковы достоинства и недостатки подобного решения для клиента компании:

1. отсутствует необходимость осуществлять большие сбережения, как в ситуации, если производится продажа одной недвижимости и покупка новой с компенсацией разницы за счет собственных денег;
2. цена имеющейся недвижимости может пойти на уплату стартового взноса по ипотеке;
3. имеющуюся квартиру можно и не продавать, особенно если она является дополнительным источником заработка (например, сдается в аренду): тогда кредит выдается на всю цену покупаемой недвижимости, а обе квартиры будут в залоге у рефинансирующего банка кредит;
4. клиент получает возможность купить более удобную недвижимость в короткий период (изучение анкеты чаще всего занимает 1-2 недели); соответственно, есть возможность купить желаемую квартиру на максимально эффективных условиях;
5. имеется возможность использования по новому кредиту материнского капитала или государственной поддержки (например, когда улучшение жилья необходимо в связи с рождением детей, созданием семьи). Как известно, многие из поддержек не направлены на прежде полученные кредиты – их можно использовать лишь по вновь оформляемым кредитам, а прежние ссуды рефинансировать.

Но имеются у подобного решения и недостатки, изучим их подробнее:

1. естественно, переплата – один из главных минусов каждого кредита, включая ипотеку на рефинансирование. Нужно помнить, что после рефинансирования ипотеки и переезда в новую квартиру клиент продолжает совершать взносы по кредиту, к тому же они сильно возрастают (поскольку увеличился размер кредита);
2. условия по новому кредиту могут быть хуже, чем по уже взятому. Если клиент прежде оформил кредит на льготных условиях (с уменьшенными процентами, без страхования жизни, на долгий период, например, как постоянный клиент фирмы, участник зарплатной программы, работник и т.д.), то после рефинансирования все данные льготы теряются – условия по кредитам на рефинасирование нельзя назвать самыми выгодными, проценты по подобным займам средние либо немного больше средних;
3. накладные траты тоже можно причислить к отрицательным сторонам кредитов на рефинансирование. Клиенту нужно оплатить расходы на регистрацию соглашения ипотеки и переоформление залога, застраховать покупаемую квартиру, переоформить страховку на взятую (если, конечно, она будет в залоге по новой ссуде), оплатить цену независимой оценки жилья;
4. период кредита в итоге рефинансирования тоже может измениться, а за счет этого – и размер ежемесячного взноса может сильно повыситься. Прежде всего, в разных организациях разные условия кредитования, включая и наибольший период кредита; также следует помнить о максимальном возраст клиента на момент завершения соглашения. Например, вы в возрасте 35 лет оформили ипотеку на 25 лет, и в банке имеется ограничение по периоду кредитования (возраст не более 60 лет на момент завершения соглашения). Спустя 5 лет вы собрались рефинансировать кредит в иной компании, где действует ограничение по возрасту до 55 лет, и приобрести более дорогую недвижимость. Ясно, что в данной ситуации вы сможете оформить кредит лишь на 15 лет (именно столько остается до 55 лет).

Мнение банка

С точки зрения банка, осуществляющего рефинансирование ипотеки, такой результат операции, как покупка более дорогой недвижимости, выгодна со всех сторон. Более того – у нас не получилось выявить даже одного недостатка такой процедуры для финансовой организации (вероятно, за исключением достаточно трудного процесса переоформления и рефинансирования, для которого требуются довольно опытные и компетентные работники). Можно сказать, что подобное рефинансирование – наиболее эффективное и интересное для фирмы. Его часто предлагают своим заемщикам даже те банки, которые не работают с рефинансированием – как специальные условия кредитного соглашения. Перечислим плюсы рефинансирования подобного вида для банка:

1. повышение количества заемщиков банка за счет ответственных и проверенных клиентов, имеющих постоянный высокий доход;
2. увеличение кредитного портфеля (ипотечные кредиты, особенно рефинансированные с целью покупки другой недвижимости, отличаются крупными размерами и большими периодами) и прибыли банка;
3. облегчен анализ клиента, поскольку он имеет кредитную историю и подтвердил свою платежеспособность.

Следовательно, компании охотно соглашаются на рефинансирование кредитов с целью покупки другой недвижимости и предоставляют своим клиентам максимально выгодные условия по подобным кредитам.

Две системы рефинансирования

Нужно сказать, что имеется две главных системы, которые предполагают, когда ведут речь о рефинансировании ипотеки и покупки нового жилья. Их разница заключается в действиях, которые осуществляются с имеющейся в собственности квартирой: будет ли она предоставлена в залог по новой ссуде или продана.

Первая система базируется на том, что имеющаяся в собственности жилплощадь будет реализована и полученные деньги будут направлены на перечисление стартового платежа по кредиту. Изучим главные шаги такой схемы:

• оформление ипотеки на покупку недвижимости А;
• уплата долга по кредиту в течение некоторого периода (часто – несколько лет) без просрочек и штрафов;
• решение о покупке более дорогой недвижимости Б с включением операции рефинансирования кредита;
• поиск фирмы, предоставляющей необходимую систему рефинансирования;
• получение ответа по кредиту на рефинансирование ипотеки;
• поиск покупателей для продажи недвижимости А в период, в который действует решение по кредиту;
• подписание кредитного соглашения на рефинансирование ипотеки (предполагающего будущий залог недвижимости Б);
• получение части денег и закрытие кредита в первом банке;
• вывод недвижимости А из-под залога, ее продажа. Расторжение кредитного соглашения в первой компании;
• перечисление полученных денег в качестве стартового платежа по ипотеке на недвижимость Б (в той сумме, которая предусмотрена соглашением);
• покупка недвижимости, оформление нужных документов, регистрация соглашения залога;
• получение оставшихся денег по соглашению кредита, итоговый расчет с продавцом;
• оформление страховки на недвижимость Б, окончание остальных формальностей;
• уплата долга за недвижимость.

Вторая система несколько труднее, потому что она предполагает, что недвижимость А не будет продаваться, а будет использована как залог по новому кредиту. Соответственно, по кредиту на недвижимость Б в залоге будут обе квартиры, и клиент останется собственником и прежнего, и предыдущего жилья. Изучим главные шаги этой операции:

• оформление ипотеки на недвижимость А;
• уплата долга по ипотеке без просрочек и штрафов;
• решение о покупке недвижимости Б;
• поиск компании, предоставляющей необходимую систему рефинансирования;
• получение ответа по ипотеке на рефинансирование ипотеки;
• заключение соглашения на рефинансирование (учитывающего будущий залог недвижимости);
• получение части денег и закрытие долга в первом банке;
• вывод недвижимости А из-под залога;
• оформление залога на недвижимость А в новой фирме, переоформление соглашения страхования;
• получение части денег по ипотеке на перечисление стартового платежа;
• внесение стартового платежа по ипотеке на недвижимость Б;
• покупка квартиры, оформление нужных документов, регистрация соглашения залога;
• получение оставшихся денег по соглашению ипотеки, итоговый расчет с продавцом;
• оформление страховки на недвижимость Б, окончание оставшихся формальностей;
• уплата долга по кредиту.

Как понятно, разобраться в системе рефинансирования ипотечного кредита, даже в таких трудных ситуациях, может каждый. Естественно, фирмы могут вносить изменения в системы перекредитования либо даже менять местами некоторые шаги, но главные этапы остаются прежними. Отметим, что многие фирмы могут предоставлять рефинансирования такого вида осуществлять в 2 шага: прежде происходит рефинансирование кредита, после – оформление ипотечного соглашения. Соответственно, будет оформлено 2 кредитных соглашения.

Какие компании рефинансируют ипотеку

Не хотелось бы обходиться без конкретного примера, но нужно сказать, что любой ипотечный кредит, а тем более рефинансируемый ипотечный кредит – достаточно конкретная операция, предполагающая множество деталей. К тому же в каждом городе и области действуют свои расценки на оформление и регистрацию нужных справок, а любой банк действует лишь с аккредитованными страховыми и оценочными фирмами, которых в России довольно много. Соответственно, предоставить хотя бы примерную информацию о периодах каждого шага изучения и общей переплате по ипотеке мы, увы, не сможем. Вместо этого предлагаем вашему вниманию максимально популярные банковские предложения, касающиеся рефинансирования ипотечных кредитов.

Сейчас мы изучим условия программы рефинансирования ипотечных ссуд, которые предлагает один из самых известных российских банков – Уралсиб.

Требования к клиенту достаточно лояльны:

1. Возраст – 18-65 лет (на момент закрытия долга);
2. Стаж более полугода на последнем месте работы, гражданство – РФ, регистрация в области, где берется кредит.

Характеристики рефинансируемого кредита:

1. ипотечный кредит, размер – 300 тыс. – 15 млн рублей (не больше 70% от цены недвижимости);
2. период кредита – 3-30 лет;
3. залог – недвижимость;
4. проценты по кредиту определяются в зависимости от группы клиента и равняются 12-15% годовых;
5. страхование жизни: не требуется, однако при отказе от него повышаются проценты;
6. доказательство дохода: 2-НДФЛ или справка по форме банка.