Погашаем ипотеку досрочно: правила и выгода правильного закрытия долга перед банком

Ипотека ложится тяжким бременем на плечи заемщика, но он гордо несет его, ведь теперь он станет собственником недвижимости. Квартира, за которую человек рассчитывается на протяжении всей своей жизни, перестает приносить радость, но если попробовать досрочно погасить ипотеку, то переживания быстро заканчиваются. Возможна ли быстрая отдача долга и как это сделать грамотно?

Несколько слов о досрочном погашении ипотеки

Досрочное погашение — это выплата кредитору долгов в полном или частичном объеме. Согласно Гражданскому кодексу РФ, банки не вправе запретить заемщику вносить сумму, способную полностью покрыть долг. Взимание штрафных санкций за это действие является незаконным. В соответствии со ст. 809, 810 Гражданского кодекса РФ, минимальный срок для того, чтобы уведомить об этой операции определен в 1 месяц. Говоря иначе, ни один банк не имеет право обязать заемщика предупредить его о внесении средств полностью или по частям для погашения основного долга больше чем за 30 дней. В итоге, оформление договора должно соответствовать нормам закона, и в нем прописываются сроки уведомления в пределах 1-30 дней.

Некоторые заемщики путают досрочное погашение и мораторий. Мораторий в кредитном договоре - это срок, начинающийся днем, когда был заключен договор до дня, когда возможно полное или частичное погашение долга. Как правило, этот срок равен 30 дням, чтобы соответствовать норме Кодекса, но иногда он может быть продлен до 6-ти месяцев. По причине изменений, внесенных в ГК РФ и кредитное законодательство, банки не против отмены данного параметра, к тому же он не ключевой, так как ипотекой на столь маленький срок - 1-6 месяцев - крайне редко интересуются

О способах досрочного погашения долга по ипотеке

• Государственная поддержка — это всевозможные программы, направленные на оказание помощи молодым семьям, семьям военнослужащих, использование средств маткапитала. Такой сертификат не нужно письменно уведомлять, так как закон определяет, что деньги, принадлежащие государству, можно тратить только на то, чтобы погасить основной долг. В виде редкого исключения вступает погашение штрафов.
• При полном погашении долга собственными средствами, заемщик вносит их на ссудный счет, причем, кредитор должен быть заранее предупрежден об этом.
• Частично погасить основной долг можно на основании предварительно составленного заявления. Важно указать в нем о том, что деньги вносятся в счет погашения основного долга. Только в этом случае кредитор обязан сделать пересчет тела кредита с учетом новой выплаты, а потом должен быть пересчитан график платежей с временным и денежным уменьшением выплат. Иначе велик риск, что заемщик отдаст одни проценты.

Когда наиболее выгодно до срока закрыть ипотечный кредит?

Если перед заемщиком вдруг встал вопрос о досрочной выплате долга, он начинает сомневаться в том, насколько это будет целесообразно. Для полного погашения существует мало способов: вложение денег в кредит и свобода или направление свободных средств на прочие цели, чтобы «отработавшие деньги» приносили доходы и покрывали расходы по ипотеке.

При досрочном, но частичном погашении ипотеки, важно учесть некоторые моменты.

Лучше - раньше! Во всем мире наибольшая популярность у аннуитетных платежей, при которых выплаты распределяются на равные части на весь период кредитования. Поэтому в первые 2/3 срока заемщик оплачивает «работу банка», то есть происходит выплата только процентов, а уменьшение основной суммы долга несущественно. В связи с чем, погашение кредита по частям выгодно только в течение этого периода.

Объем частичного взноса должен быть эквивалентным выгоде. Если платеж уменьшит срок договора на пару месяцев, но при этом семья столкнется с финансовыми проблемами, то выгоды тут никакой нет. А с учетом ежегодной инфляции и сроке ипотечного займа, «достойна» может быть только та сумма, которая будет необременительна для семейного кошелька и сможет уменьшить сумму процентов больше чем на 1% инфляции.

При дифференцированных платежах после каждой новой выплаты осуществляется перерасчет основного долга, и понятно, что проценты по нему будут начисляться за каждый отчетный период, а, значит, в этом случае выгодно платить по максимуму много или переплачивать в небольшом объеме.

Как происходит досрочное погашение ипотеки?

Когда было заранее принято решение выплатить долг, важно все сделать так, как нужно. Первое - просчитать, какую сумму получится сэкономить, и разумна ли цена вопроса. Второе - предупредить банк о том, что вы собираетесь сделать. Третье - С юридической точки зрения процедура должна быть завершена правильно, так же как и при одобрении ипотеки в Сбербанке.

Регистрационная запись погашается согласно ст. 25 закона об ипотеке, где прописано, что орган госрегистрации прав должно получить заявление от трех лиц - лица, владеющего закладной, залогодателя и залогодержателя, а также саму закладную, в которой уже есть отметка о том, что обязательства погашены в полном объеме, или документ утратил силу на основании решения суда. Этого пакета документов хватит, чтобы с недвижимости сняли обременение в течение 3-х дней. Однако, как следует из практики, часто приходится заниматься сбором буквально "букета" всех этих справок. Нужно отправить запрос в нотариальную на копию доверенности на лицо, заверяющее своей подписью запись на закладной о полном исполнении обязательства и комплект учредительной документации банка-кредитора. Сделка закрывается только в том случае, если все эти справки есть, так как они гарантируют юридическую чистоту этих действий.

При досрочном погашении ипотеки с реализацией имущества в дальнейшем, обмен свидетельства о государственной регистрации необязателен. Нет необходимости и в дополнительной оплате государственной пошлины за свидетельство, которое будет ненужно спустя несколько дней. Единственное, нужно в нем была соответствующая отметка и покупателю нужно будет показать выписку из ЕГР.