Ипотечные предпочтения

Москва уже уступила позицию лидера среди регионов по объему предоставленных населению ипотечных кредитов, теперь пальма первенства принадлежит Московской области. Причина состоит в том, что сегодняшние заемщики останавливают свой выбор на более дешевом жилье экономкласса в области ввиду снижения их реальных доходов на фоне кризиса в экономике страны. И, по мнению экспертов, несмотря на то, что подход заемщиков к оценке своих финансовых перспектив стал более взвешенным, риск ускорения спада цен на фоне больших объемов жилых новостроек в Московской области не стоит отметать.

В первом полугодии текущего года на первом месте среди регионов по объемам выдачи ипотечных кредитов оказалась Московская область – таковы результаты исследования "Эксперт РА", проведшего опрос среди порядка 60-ти банков (их доля - 95% ипотечного рынка). Прежде бесспорное лидерство было за Москвой. Но за прошедшие полгода в Подмосковье население получило ипотечных кредитов в объеме 48,9 млрд рублей, в то время как в самой столице — 43,4 млрд руб. По мнению специалистов "Эксперт-РА", это связано с тем, что заемщики переориентировались на более дешевые жилые объекты в связи с сократившимися реальными доходами. Кроме того, была запущена в действие программа субсидирования ипотеки с ориентацией на новостройки. На протяжении последних нескольких лет Московская область является лидером по объемам введенного в эксплуатацию нового жилья класса эконом. На третьей позиции по объему выдачи ипотечных кредитов (28,3 млрд руб.) традиционно находится Санкт-Петербург.

По словам старшего вице-президента ВТБ 24 Андрея Осипова, то, что Москва уступила лидерство, сегодня оправданно. В любое кризисное время чем меньше стоимость жилья, тем лучше для заемщиков. В этой ситуации есть определенный риск, что при существенном падении цен на жилье подмосковными залогами не удастся покрыть стоимость ипотеки, а это, в свою очередь, создает риски для банков, так как обслуживание кредитов может ухудшиться. По мнению заместителя председателя правления Абсолют-банка Татьяны Ушковой, даже ипотечная государственная программа, сегодня способная обеспечить значительный процент выдач, предусматривает 20% размер первоначального взноса, и если он будет увеличен, то ставка по кредиту (11,5%) не снизится, поэтому заемщики предпочитают минимум. По словам Осипова, сегодня мы считаем, что таким размером взноса полностью нивелируется риск снижения цен на жилую недвижимость. И если цены будут колебаться на уровне 5-10% в рублях, они будут перекрыты теми же 20%.

Тем не менее, по словам управляющего директора по банковским рейтингам "Эксперт РА" Станислава Волкова, не стоит исключать того, что цены могут упасть и более серьезно. При росте объема предложений, цены, естественно, идут на снижение, и может возрасти риск обесценивания залога. По мнению директора дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадима Пахаленко, сегодня попросту нереально дать прогноз тому, каковы перспективы падения цен на жилье, тем более в связи с большим объемов предложения в подмосковных населенных пунктах. Застройщики не готовы к снижению цен на подмосковное жилье. По мнению главы "НДВ-групп" Александра Хрусталева, сегодня застройщики и так уже начали торговать жильем в Подмосковье при минимальной марже. Мы допускаем сокращение объема предложения в связи с невостребованностью жилья в таких больших объемах, но стоимость снижаться не будет.

Эксперты говорят, что в Москве эти риски более низкие. В меньшей степени подвержены риску обесценивания новостройки столицы, особенно, неподалеку от метро или с его строительством в перспективе. К примеру, в прошлом году один из жилых комплексов вывели на продажу при стартовой цене в 8,7 млн рублей, а сегодня его ввели в эксплуатацию, те же 1-комнатные квартиры реализуются по цене свыше 10 млн рублей.